методические рекомендации...

 

Генеральная прокуратура Российской Федерации
 
Прокуратура Республики Ингушетия
 
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
 
по осуществлению надзора за соблюдением законодательства при совершении сделок с землей, находящейся в государственной собственности, их  регистрации, за полнотой поступления в бюджет арендных платежей, за соблюдением прав граждан – владельцев земельных долей, законностью предоставления земельных участков для жилищного строительства
 
г. Назрань
2008г.

ВВЕДЕНИЕ
 
Анализ практики прокурорского реагирования свидетельствует о распространенности нарушений требований земельного законодательства во всех сферах земельных правоотношений, допускаемых  как собственниками земельных участков, землевладельцами, землепользователями, так и органами, осуществляющими государственный и муниципальный контроль.
Для эффективного осуществления надзора за исполнением земельного законодательства прокурорам необходимо иметь достаточно полную информацию, дающую представление о состоянии законности в данной сфере. К числу источников информации можно отнести: материалы прокурорских проверок, проведенных ранее как в связи с разрешением жалоб и обращений, так и на плановой основе; сведения органов контроля и надзора в сфере строительства, результаты и материалы проведенных ими проверок; материалы о допущенных правонарушениях, имеющиеся в органах местной власти; сообщения средств массовой информации; иные материалы.
 
1. СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
 
Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством  после принятия Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ).
При осуществлении прокурорского надзора особое внимание должно уделяться сделкам с землей в форме купли-продажи, аренды, их своевременной регистрации, с долямив праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель, предоставлению земельных участков для строительства, поступлению арендных платежей.
 
1.1. Купля-продажа земельных участков
Заключение договора купли-продажи является достаточно распространенной формой отчуждения земельного участка. Нормы об особенностях купли-продажи земельных участков содержатся в Гражданском кодексе РФ  (далее – ГК РФ) и Земельном кодексе Российской Федерации.
Оборотоспособность земельных участков.
При регулировании оборота земли нормы ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК РФ).
Земельный кодекс Российской Федерации различает два вида ограничения оборотоспособности земельных участков - изъятие из оборота и ограничение в обороте (ст. 27 ЗК РФ). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.
По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определяются Федеральным законом от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Судьба земельного участка при переходе права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости
Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием ЗК РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание. Вместе с тем, п. 4 ст. 35 ЗК РФ делает из этого правила исключения. Могут отчуждаться раздельно:
1) часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение объектов недвижимого имущества, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также осуществляется вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
В случае если отчуждается доля в праве собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, то по договору отчуждается доля в праве собственности на участок. При этом размер земельной доли пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Преддоговорные условия купли-продажи земли
Земельное законодательство РФ придает существенное значение преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:
1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. имеющий кадастровый номер (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);
2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);
3) отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;
4) соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ  или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора (п. 2 ст. 8 ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если субъект Федерации или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Продавец обязан направить новое извещение:
 а) в случае продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением иных существенных условий договора (например, в случае изменения площади предлагаемого к продаже земельного участка);
 б) если по истечении года с момента поступления извещения в соответствующий орган продавец не смог продать земельный участок, но намерение сохранилось.
Необходимо иметь в виду, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров. При этом бесспорными границами земельного участка признаются границы, установленные:
- решением суда или арбитражного суда;
- решением местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (при условии, что данное решение не было обжаловано в суд ни одной из сторон);
- мировым соглашением сторон с оформлением его подписями и датой на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации;
- соглашением между смежными собственниками земельных участков (землепользователями, землевладельцами), скрепленным их подписями и подтвержденным печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации или нотариусом. В случае, если участок расположен в садоводческом (огородническом, дачном) некоммерческом объединении граждан, подписи смежных землепользователей могут быть подтверждены печатью соответствующего объединения и подписью его председателя. Обязательное нотариальное удостоверение подлинности подписей в указанных случаях не требуется;
- ранее выданным государственным актом на право собственности на землю, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного (постоянного) пользования землей или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре (на местности) межевым знакам.
Предмет договора купли-продажи
Статья 554 ГК РФ требует четко определить предмет договора купли-продажи недвижимости, указав данные, позволяющие однозначно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии таких данных условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
К данным о предмете договора купли-продажи земельного участка относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес) земельного участка; площадь; категория земель; разрешенное использование (ограничения в использовании); описание границ земельного участка, его отдельных частей (кадастровая карта (план) земельного участка); принадлежность; обременения земельного участка правами третьих лиц (правом аренды, правом безвозмездного срочного пользования, залогом, сервитутом); экономические характеристики (нормативная цена земли); качественные характеристики (показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель); объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, и их принадлежность.
Форма договора купли-продажи
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента подписания сторонами договора как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю. Значение государственной регистрации заключается в том, что только с момента такой регистрации покупатель становится собственником земли (даже если его фактическая передача состоялась задолго до государственной регистрации перехода права собственности - п. 2 ст. 551 ГК РФ).
При регистрации права собственности покупателя на земельный участок документ, удостоверяющий право собственности продавца на соответствующий участок, утрачивает силу или в него вносятся соответствующие изменения. Покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на приобретенный участок (свидетельство о праве собственности).
 
1.2. Аренда земельных участков
Договор аренды земельного участка - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Основу правового регулирования аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства РФ. ГК РФ содержит общие положения об аренде. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК  РФ, ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Земельный участок как предмет договора аренды
Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что договор аренды, предметом которого является земельный участок, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки. К ним относятся:
1) кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые номера. Предметом договора могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
2) местоположение (адрес). Необходимо указать субъект Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименование населенного пункта (город, село, поселок и др.), улицу, дом, строение и другие адресные ориентиры;
3) площадь.  Измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности);
4) категория земель. По своему целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (ст. 7 ЗК РФ);
5) ограничения в использовании (разрешенное использование). Ограничение в использовании земельного участка - запрет на осуществление определенных видов хозяйственной деятельности либо требование о воздержании от совершения отдельных действий, устанавливаемые актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления либо решением суда на срок или бессрочно. Ограничения в использовании сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (п. 3-5 ст. 56 ЗК РФ). Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (см. п. 2 ст. 31 ЗК РФ). Разрешенное использование определяется в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются специальным законодательством.
6) обременения правами третьих лиц. Обременения - это права третьих лиц на земельный участок, определенным образом стесняющие собственника (землевладельца, землепользователя) в осуществлении соответствующего вещного права на земельный участок. Наиболее распространенными видами обременений земельного участка являются сервитут (частный, публичный), аренда, рента, ипотека;
7) описание границ земельного участка. Границы земельного участка отражаются в кадастровой карте (плане), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре;
8) кадастровая карта (план) земельного участка - это единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Кадастровая карта, как правило, содержит шесть разделов: общие сведения о земельном участке; план (чертеж, схема) границ земельного участка; сведения о частях и обременениях земельного участка; план (чертеж, схема) границ части земельного участка; описание границ земельного участка;
9) описание поворотных точек границ земельного участка.
Стороны договора аренды
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.
Арендодатель. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком, поэтому таким правом, прежде всего,  обладает его собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, ст.ст. 209, 608 ГК РФ). Вместе с тем законодательством предусмотрена возможность передачи земельного участка в аренду и не собственником. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста, правом передачи этих земельных участков в аренду обладают законные представители несовершеннолетних. В этом случае земельный участок может быть передан в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ.
Арендатор. Земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, могут предоставляться в аренду гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам (п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 35, п. 12 ст. 30 ЗК РФ). К названным лицам применяется законодательство России с учетом ограничений, предусмотренных ЗК РФ. Так, предоставление земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в аренду для строительства осуществляется только с предварительным согласованием мест размещения объектов в порядке, установленном   статьей 30 ЗК РФ, в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса.  Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право аренды этого земельного участка.
Арендная плата. По общему правилу, установленному ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В случае если арендодатель и арендатор не достигнут соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным, поскольку именно размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 67 ЗК РФ).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности гражданина (юридического лица), устанавливаются договором. При этом стороны вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ:
1) определенные в твердой денежной сумме платежи, вносимые периодически или единовременно. Это наиболее распространенная и приемлемая для сторон форма арендной платы. Как правило, при долгосрочной аренде земельного участка платежи вносятся один раз в квартал. При краткосрочной аренде распространена практика внесения всей суммы арендной платы за весь срок аренды;
2) установленные доли полученных в результате использования арендованного земельного участка продукции, плодов или доходов. Существует два варианта использования этой формы арендной платы. Во-первых, указанные доли могут устанавливаться в процентном отношении от полученных арендатором в результате использования земельного участка доходов. Во-вторых, арендная плата может вноситься путем передачи арендодателю части продукции, плодов (в натуре), полученной в результате использования земельного участка (например, земельного участка сельскохозяйственного назначения);
3) предоставление арендатором определенных услуг (например, услуги по строительству здания; оказание юридической и иной специализированной помощи путем проведения периодических консультаций и т.п.);
4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка (например, осушение участка, выкорчевывание деревьев и т.п.);
Перечень форм арендных платежей, установленный в п. 2 ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды земельного участка и иные формы оплаты, наиболее удобные для них, либо сочетание нескольких форм.
В гражданском и земельном законодательстве предусматриваются правила установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения. Так, для земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц (в частной собственности), названные условия определяются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22 и п. 4 ст. 65 ЗК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения размера арендной платы могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).
 
1.3. Государственная регистрация прав на земельные участки
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Регистрационный процесс начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации прав. К числу основных документов следует отнести:
- заявление о государственной регистрации;
- документы, удостоверяющие личность физического лица и юридических лиц (документы, удостоверяющие личность; доверенности; учредительные документы юридических лиц; документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридических лиц.);
- документы, содержащие описание объекта недвижимости;
- правоустанавливающие документы;
- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает данные: сведения о лице, приобретающем право на земельный участок; описание земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики); сведения об условиях предоставления земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; сведения о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком, сведения о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком; решения уполномоченного органа о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных и муниципальных нужд; иные сведения, установленные федеральными законами и законами субъектов РФ.
Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Она проводится в 10-дневный срок с момента поступления в орган регистрации всех необходимых документов о правах на земельный участок.
О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается свидетельство с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на документе, представленном для государственной регистрации.
Основаниями для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются: отсутствие постановления органа исполнительной власти или решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его из государственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральными законами о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте; отсутствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных Земельным кодексом РФ; наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнительной власти об изъятии земельного участка; нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора; наличие спора о границах земельного участка и его принадлежности подтверждается определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке.
Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на них. План земельного участка является обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав. Право собственности и другое право граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают после установления границ на местности, составления планов и описей земельных участков и их государственной регистрации.
По окончании государственной регистрации выдается свидетельство, удостоверяющее возникновение и переход прав на недвижимое имущество.
 
1.4. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель
Следует отличать распоряжение земельными участками от распоряжения земельными долями. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Земельные доли приобретались работниками колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при реорганизации таких предприятий в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 29.12.1991г. N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 04.09.1992г. N 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса». Право собственности на земельную долю возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (постановление Правительства РФ от 01.02.1995г. N 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»). В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996 N 337г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» собственники земельных долей могли распоряжаться ими путем заключения сделок и передачи по наследству.
В настоящее время к сделкам с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ: участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, передать в доверительное управление, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом. При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли: продавец обязан известить остальных участников общей собственности о продаже доли с указанием цены.
Выдел участка в счет земельной доли (ст. 13 ФЗ  от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению между собственниками.
Для выдела земельного участка (ст. 13 Федерального закона № 101-ФЗ) участник долевой собственности обязан письменно известить о своем намерении остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка.
Если в течение месяца со дня уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка считается согласованным.
До вступления в силу Федерального закона № 101-ФЗ, если участники долевой собственности не достигали соглашения о выделе доли, решение могли принимать органы местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (п. 9 Указа Президента РФ от 07.03.1996 N 337).
Определение долей и выдел их в натуре были запрещены для собственников земельных долей, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным п. 20-23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утв. постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708.
Владение и пользование общим земельным участком (ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ). Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности, которое считается правомочным в случае присутствия не менее 20% участников долевой собственности или владеющих 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участков. При этом распоряжение общим земельным участком осуществляется по правилам ГК - по соглашению всех участников. Не допускается заключение сделок одним или несколькими лицами даже по решению общего собрания
Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель.
По общему для недвижимости правилу регистрации подлежит возникновение и переход права общей долевой собственности при совершении сделок с земельными долями и их наследовании. Обязательной государственной регистрации подлежат также следующие сделки - договоры дарения и залога земельных долей, пожизненного содержания с иждивением (передачи земельной доли под выплату ренты). Договоры купли-продажи и мены земельных долей регистрации не подлежат, регистрируется только переход права. При выделе земельной доли и разделе общего участка регистрации подлежит возникновение права на вновь образованный земельный участок (участки), соглашения о разделе (выделе) не регистрируются.
Государственная регистрация прав на земельные доли и сделок с ними проводится по правилам регистрации права общей собственности. Объектом права является весь земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, поэтому наряду с иными документами в учреждение юстиции необходимо представить кадастровый план общего земельного участка. Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства (ст. 17 Федерального закона № 101-ФЗ).
Поскольку земельная доля - это не вещь, она не может быть передана в аренду (иное пользование). Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Закона об обороте земель, должны быть в течение 6 лет  приведены в соответствие с правилами ГК и п. 2 ст. 9 Закона, установленными для заключения договоров аренды участков от имени всех участников общей долевой собственности. До этого к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется (ст. 16 Федерального закона № 101-ФЗ).
 
1.5. Предоставление земельных участков для строительства
В соответствии с п. 1 ст. 30 ЗК  РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возможно с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта.
Предварительное согласование проводится всегда, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 2, 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ:
- предоставление земельного участка в собственность на торгах, конкурсах, аукционах;
- размещение объекта в городском и сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территории);
- предоставление земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства;
- предоставление участка земли гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Процедура предварительного согласования места размещения объекта начинается с обращения хозяйствующего субъекта, заинтересованного в строительстве объекта, в исполнительный орган местного самоуправления    с ходатайством о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (п.1 ст. 31 ЗК  РФ). На данном этапе орган местного самоуправления городских и сельских поселений    информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков под строительство (п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ).
Выбор земельного участка обеспечивается на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (п.2 ст. 31 ЗК). 
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка (п.5 ст. 31 Земельного кодекса РФ).
После выполнения указанных условий орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка. К решению о предварительном согласовании места размещения объекта прилагается проект границ земельного участка. Копии принятых решений, в том числе при отказе в размещении объекта, выдаются заявителю в семидневный срок со дня утверждения. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет (п.п. 6 - 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ).
Предварительное согласование места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, которое в соответствии со ст. 32 ЗК РФ принимается   на основании заявления хозяйствующего субъекта и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок.
Согласно п. 5 ст. 30, п.п. 1, 2 ст. 32 Земельного кодекса РФ принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка для строительства возможно только при наличии государственного кадастрового учета земельного участка, поэтому в решении о предоставлении земельного участка в обязательном порядке должен содержаться номер кадастрового учета участка.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с п.4 ст. 30, ст. 38 Земельного кодекса РФ.
Решение о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) сами по себе не являются документами о правах на земельные участки. На основе названных решений заключается договор аренды земельного участка, который регистрируется (при передаче земельного участка в аренду), или заключается договор купли-продажи и регистрируется право собственности покупателя на земельный участок (при предоставлении земельного участка в собственность) (п.7 ст. 30 Земельного кодекса РФ). При этом обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка, заключаемые на срок свыше 1 года (п.2 ст.26 ЗК  РФ, ст. ст. 131, 164, 433 ГК РФ). 
Именно специальная регистрационная надпись на договоре аренды или свидетельство о государственной регистрации права собственности являются документами, удостоверяющими права на земельные участки (п.1 ст. 26 ЗК РФ, ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Особенности предоставления земельных участков для строительства из земель, порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, отражены в ст.ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ.
 
2. Организация прокурорских проверок
 
В ходе проведения проверки исполнения земельного законодательства прокурорам необходимо в органах государственной власти ознакомиться с решениями, постановлениями и распоряжениями, протоколами сессий и заседаний, сведениями, послужившими основаниями для таких решений, и выяснить следующие вопросы:
соответствуют ли закону изданные органами представительной и исполнительной власти законодательные и иные нормативные акты в сфере земельных правоотношений;
приведены ли в соответствие с Земельным кодексом РФ и соответствуют ли федеральному законодательству нормативные правовые акты республики, администраций городов и районов, а также органов государственного управления и контроля, принятые в соответствии с предоставленной компетенцией по вопросам, подлежащим проверке;
соблюдается ли установленный законодательством порядок отнесения земель к категориям, перевода земель из одной категории в другую; осуществляется ли изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий для иных целей в порядке, установленном федеральным законодательством;
соблюдаются ли требования ЗК РФ при ограничении прав на землю и оборотоспособности земельных участков на соответствующих территориях, соответствуют ли этим требованиям правовые акты по данным вопросам;
выполняются ли требования законодательства при решении вопросов об установлении частных и публичных сервитутов;
соблюдается ли установленный порядок предоставления земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование;
соответствует ли действующему законодательству порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной собственности; проводятся ли в установленных законом случаях торги (конкурсы, аукционы) по продаже земельных участков и на заключение договора аренды, соблюдается ли установленный порядок проведения торгов;
допускались ли случаи необоснованного отказа в предоставлении земельных участков и волокиты при рассмотрении соответствующих заявлений;
соблюдаются ли требования о нормативах предоставления земельных участков; установлены ли такие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства (законами республики), для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства;
соблюдается ли порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством;
обеспечивается ли выполнение требований ЗК РФ о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение;
допускались ли случаи приобретения гражданами земельных участков в собственность бесплатно с нарушением установленного ЗК РФ принципа однократности и не имели ли место факты отказа в бесплатной выдаче земельных участков лицам, имеющим на это право, согласно законодательству;
соблюдаются ли условия и порядок принудительного пре­кращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собст­венниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка (ст. 54 ЗК РФ);
соблюдаются ли предусмотренные Земельным кодексом РФ основания и порядок прекращения права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком; соответствует ли установленным требованиям порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка;
как организован и осуществляется государственный зе­мельный контроль;
осуществляется ли органами государственной власти рас­поряжение землями, находящимися в государственной собственно­сти, в пределах их полномочий (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);
не было ли случаев незаконного вмешательства со стороны государственных органов или органов администраций городов и районов, их должностных лиц в процесс распределения земельных долей и иму­щественных паев сельскохозяйственными организациями и др.;
не допускалось ли использование земли не по целевому назначению, способами, приводящими к ее загрязнению, захламле­нию, деградации, не было ли фактов неиспользования земли;
соблюдается ли установленный порядок приватизации земельных участков;
соблюдается ли запрет на распоряжение земельными участками, находящимися в пожизненном наследуемом владении или в постоянном (бессрочном) пользовании;
допускались ли случаи конфискации и реквизиции земельных участков и проведены ли они в соответствии с нормами действующего законодательства;
соблюдаются ли условия и порядок отказа лица от права на земельный участок;
соответствуют ли требованиям законодательства условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд. Обеспечивается ли возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также иные гарантии, предусмотренные ст. 63 ЗК РФ.
Более специальные вопросы выясняются прокурором при про­верке исполнения земельного законодательства в соответствующих уполномоченных органах, исходя их предоставленных им действующим законодательством полномочий.
Следует учитывать, что в соответствии с Указом Президента Республики Ингушетия от 19.12.2005 № 467  «О структуре исполнительных органов государственной власти Республики Ингушетия», исполнительные органы государственной власти Республики Ингушетия (администрации городов и районов), действуют до сформирования органов местного самоуправления в соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
2.1.Организация прокурорской проверки соблюдения процедуры предоставления земельных участков для строительства
В процессе проверки соблюдения процедуры предоставления земельных участков для строительства необходимо выяснять следующие вопросы:
- проведено ли органами местного самоуправления предварительное согласование места размещения объекта при предоставлении земельного участка в аренду для строительства. Проинформировано ли органами местного самоуправления население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка. При этом следует учитывать, что хотя процесс учета мнения населения действующим законодательством детально не регламентирован, наличие документов, подтверждающих исполнение местной администрацией указанного требования закона (сообщение в средствах массовой информации, протоколы собраний и т.д.), является обязательным условием признания решения о предварительном согласовании места размещения объекта соответствующим закону;
- утвержден ли акт выбора земельного участка решением органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта, приложен ли к решению проект границ земельного участка;
- принято ли органом местного самоуправления решение о предоставлении земельного участка для строительства, соблюден ли срок принятия данного решения. Соответствуют ли границы предоставленного земельного участка границам предварительно согласованного участка земли. Не истек ли на момент принятия решения о предоставлении земельного участка срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Не допускаются ли органами местного самоуправления необоснованные отказы в предоставлении земельного участка для строительства по причине отсутствия утвержденной проектной документации, получившей положительные заключения специально уполномоченных государственных органов. Содержится ли в решении о предоставлении земельного участка номер кадастрового учета участка;
- проведены ли торги (конкурсы, аукционы) при предоставлении земельного участка для строительства в собственность, либо права на заключение договора аренды, соблюден ли установленный порядок;  
- заключен ли с заказчиком строительства договор аренды земельного участка при передаче земельного участка в аренду, договор купли-продажи при предоставлении земельного участка в собственность. Имеются ли у заказчика документы о правах на земельные участки (специальная регистрационная надпись на договоре аренды или свидетельство о государственной регистрации права собственности).
С учетом полученной информации следует оценить законность предоставления земельного участка для строительства. При выявлении нарушений процедуры предоставления земли необходимо решать вопрос о применении адекватных, эффективных мер прокурорского реагирования, направленных на реальное устранение нарушений, причин и условий им способствующих, а также наказание лиц, виновных в их совершении, в том числе акцентировать вопрос на изучении правовых актов органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков на предмет коррупционности, проводить проверки в порядке ст.ст. 144-145 УПК РФ.
Среди нарушений, допускаемых при предоставлении земельных участков для строительства,можно назвать следующие:
- земельные участки выделяются с нарушением установленного порядка;
- без проведения торгов или торги проводятся с нарушением установленных сроков для вынесения и опубликования решений о проведении торгов;
- без публикации должной информации; без предоставления необходимых документов; в отсутствие протоколов торгов;
- без предоставления претендентами платежных документов об оплате задатка;
- без проведения государственной экологической экспертизы; требования от претендентов документов сверх перечня - ст. 38.1 ЗК РФ.
2.2. Организация прокурорских проверок соблюдения процедуры предоставления земель в аренду
1. При заключении договоров аренды земельных участков     администрациями городов и районов допускаются те или иные нарушения законодательства:
- указывается срок аренды в нарушение ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ);
- размер арендной платы уменьшается по основаниям, не предусмотренным законом, например, в связи с изменением материального положения арендатора, снижением эффективности использования арендуемой земли;
- договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более 1 года, не проходят государственной регистрации, чем нарушается ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
- в бюджетах и отчетах об исполнении бюджетов средства, получаемые в виде арендной платы, не указываются отдельной строкой, чем нарушаются ст. 41- 42 Бюджетного кодекса РФ;
- базовые размеры арендной платы не устанавливаются или устанавливаются произвольно;
- сдаются в аренду земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет и не имеющие кадастрового номера, что является нарушением ст. 34 ЗК РФ;
- договоры аренды прекращаются без соглашения сторон, по решению местных администраций;
- органы местного самоуправления не принимают должных мер по взысканию задолженности по арендной плате.
2.3. Организация проверки соблюдения законодательства при осуществлении государственного земельного контроля.
Согласно постановлению Правительства РФ от 15.11.2006г. № 689 «О государственном земельном контроле»контроль в этой сфере осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, Федеральные службы по надзору в сфере природопользования, по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальные органы. 
Нарушения законодательства в деятельности государственных органов по контролю за охраной и использованием земель. Анализ практики прокурорского надзора свидетельствует о том, что вышеперечисленные органы недостаточно эффективно используют предоставленные им нормативными актами полномочия, а именно:
слабо организуется работа по контролю за целевым использованием земель;
меры административной ответственности к нарушителям земельного законодательства зачастую не принимаются;
проверки не носят комплексный характер и имеют узкую направленность;
взаимодействие органов государственного земельного контроля между собой отсутствует;
учет сделок с землей не ведется;
земельные комитеты при неисполнении предписаний о выявленных нарушениях земельного законодательства не принимают мер по привлечению виновных лиц к административной ответственности, предусмотренной ст. 19.5 КоАП РФ. Контрольные проверки не проводятся.
 
3. МЕТОДИКА ВЫЯВЛЕНИЯ НАРУШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
 
Существенным фактором, способствующим оптимальной организации работы прокурора по надзору за соблюдением земельного законодательства, является ее надлежащее информационное обеспечение. Прокурору целесообразно иметь полное представление об источниках информации и их содержании и обеспечить оптимальный порядок поступления этих сведений. Сведения о нарушениях земельного законодательства, получаемые органами прокуратуры, необходимо систематизировать и классифицировать в зависимости от вида отношений. Это позволит выявлять наиболее распространенные нарушения, определять негативные тенденции, складывающиеся в правоприменительной практике, и в зависимости от степени серьезности правонарушений намечать плановые надзорные мероприятия, включая проверки. К основным источникам сведений о нарушениях земельного законодательства относятся: решения представительных и исполнительных органов республики, органов местного самоуправления по вопросам изъятия и предоставления земель; акты органов земельного контроля и др.
Источники группируются в зависимости от того, из какого государственного органа или органа местной власти поступила информация. Это могут быть:
акты администраций городов и районов, представительного (законодательного) и исполнительных органов республики по вопросам земельных правоотношений, а также другие материалы, которые формируются или накапливаются в этих органах, например:
- книги регистрации выдачи свидетельств о праве собственности на землю, постоянного (бессрочного) пользования;
- книги регистрации договоров аренды земли;
- протоколы проведения конкурсов и аукционов по продаже земельных участков;
- реестры договоров купли-продажи, наследования земельных участков и др.;
-материалы специализированных органов, осуществляющих государственный земельный контроль.
Помимо этого надлежит пользоваться иными материалами, которыми располагает прокуратура. В частности, важным дополнением к имеющимся данным могут быть:
- материалы об обмене информацией по выявленным нарушениям земельного законодательства между контролирующими органами;
- справки по результатам обобщения материалов в ходе исполнения земельного законодательства.
Кроме этого информация о нарушениях земельных прав граждан может содержаться в их письмах, заявлениях и жалобах, в уголовных и гражданских делах.
Важные источники информации о нарушениях законодательства о земле - сообщения средств массовой информации (периодической печати, радио, телевидения), реклама в СМИ.
Сведения о нарушениях земельного законодательства можно получить из документов государственной налоговой инспекции по учету плательщиков земельного налога, наложению взысканий на физических и юридических лиц, уклоняющихся от уплаты налогов.
Полезная информация содержится также в документах, которые формируются хозяйствующими субъектами в процессе деятельности:
- учредительных документах акционерных обществ, товариществ, сельскохозяйственных кооперативов, созданных на базе колхозов и совхозов;
-  протоколах и решениях общих собраний акционерных обществ; отчетах о финансово-хозяйственной деятельности и т. п.
В период подготовки к проведению проверки целесообразно истребовать акты ревизий, проверок деятельности самих контролирующих органов, их вышестоящих органов, контрольно-ревизионных управлений, налоговой инспекции.
В зависимости от выявленных нарушений должны приниматься соответствующие меры прокурорского реагирования, направленные на реальное устранение нарушений, с выяснением вопроса виновности тех или иных должностных лиц и привлечения их к предусмотренной действующим законодательством ответственности.
Прокурор Республики
 
государственный советник
 
юстиции 3 класса  Турыгин Ю.Н.